公寓的1樓跟高樓層,要住的話應該要選哪一個呢?

2016/03/31

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新成屋公寓在選應該要買哪一戶時,其中有一個經常會讓人猶豫的是,要選擇「1樓」或「高樓層」。儘管比起1樓,越高樓層價格越高,但卻有從高樓層開始依次售出的趨勢。但是1樓也有一樓的優點。那究竟1樓跟高樓層,比較好住的是哪一個呢?
 

公寓的販售價格依樓層不同而有所不同的理由

分售型公寓的販售價格,即使格局相同,依住戶的樓層不同價格也會不同。一般而言,樓層越高,設定的價格也會越高。而此價格設定,通常是不動產開發業界依長年的經驗導出的「價格設定法則」為基準來設定。
此法則簡單來說,首先將購入土地費用、建設費、販賣成本、利益等加總,來算出銷售目標額,再將此金額除以住戶專有面積,分算出「平均平米單價」。
其次,依據各住戶的視野、採光、日照時間、邊間還是中間住戶等,共數十項住戶條件的評價來加減分,由此設定「住戶別效用指數」。此住戶別效用指數也就是「此住戶的資產價值表現指數」。將此指數乘上平均平米單價,以此設定各住戶的販售價格。
然後,實際的價格設定,則是看其試算結果,及與樣本公寓的性能比較後,來重覆微調各住戶的評價點,才設出每個住戶各自最適合的販售價格。
像這樣新成屋的販售價格設定雖然頗複雜,但是比起依需要及供給的關係來決定的中古屋價格設定,比較具有合理性。然而,「販售價格高=住戶的資產價值高」與「容易居住」並不一定就會一致。這也是分售型公寓的住戶選擇深奧之處。

就居住容易度來看1樓及高樓層的不同

消費者在選擇分售型公寓的住戶時,考量並比較可謂重點的「位置」及「價格」後,通常會縮小範圍從「視野」、「噪音」、「省電效率」、「防犯性能」、「地震時搖晃程度」這5點來選。我們就用這5點來看1樓及高樓層吧。

●視野
也不用特別說,大家都知道高樓層的視野會比較好。這也可以說是只有高樓層才有的「優點」。都心內超高層的大廈型公寓多,即便是中古屋也很有人氣,也是因為它的「視野風情」。

●噪音
公寓紛爭第一名為「生活噪音」。一般生活噪音高樓層者會比較小。只是高樓層的話,遠一點的幹線道路等車子的噪音也會經由大氣傳來,跟1樓比起來反而可能比較大聲。另外,強風時風的聲音也會比較大。

●省電效率
依冷暖氣的效率觀點來看,比起1樓及高樓層,一般覺得中間層會比較好。另外,比起牆壁有窗戶可以享受視野樂趣的邊間,兩側都是住戶的中間住戶也會比較好。1樓的話,夏天有城市熱島效應現象,冬天則是因為地面冷空氣的影響,使的冷暖氣的效率差,高樓層的話,夏天屋頂的日照使熱反射,冬天則因為冷風而使得冷暖氣的效率變差。
另外,邊間的話,因為夏天會從外牆及窗戶讓熱度進到室內,相反的,冬天則會讓熱度流失,所以冷暖氣的效率也不好。但是1樓、高樓層、邊間等雖然說省電效率差,但最近也有不少公寓針對這些問題做了相關的改善。

●防犯性能
小偷一般都是從玄關及窗戶等開口處侵入房內。公寓的住戶除了邊間外,大部份都只有靠外部走廊那邊及陽台那邊有開口處。也因此,大部份都會說小偷從1、2樓住戶的陽台侵入居多。但這也並不全然表示高樓層的話就可以安心,因為也有小偷從屋頂上使用鋼繩,或者利用屋頂的排水系統從陽台侵入的案例。不過,最近為了低樓層及高樓層住戶,而採用防犯性能高的「防犯建築物零件(CP製品)」的公寓也增加了。

●地震時搖晃程度
一般中高層公寓及超高層公寓來說,越高樓層搖晃越大。具體說來「中高層公寓搖晃幅度小,比較激烈,超高樓層公寓搖晃幅度大,比較緩和」。只是,2009年法律改訂以後,建了很多可以大幅減低搖晃的免震構造及制震構造的公寓大樓,這些公寓即使是高樓層搖晃也比較小。在考慮購屋時,也不要忘了確認大樓有做了什麼樣的免震制震對策。
其他的話,1樓跟高樓層的住戶,有如下般不同的優點

●1樓住戶的優點
・不需要使用電梯,因此從住戶到大樓玄關的移動時間比較短
・發生災害時,從陽台馬上可以避難
・比高樓層的購入價格便宜

●高樓層住戶的優點
・視野・通風比較好
・生活噪音少,最高樓層基乎可以說沒有
就這樣看的話,1樓跟高樓層好不好住是各有優缺,所以似乎無法輕易的下「1樓所以划算」以及「高樓層所以划算」的判斷。一般說來實際利益考量的話選1樓,若是追求視野等舒適性的話選高樓層。由於依購入者的生活型態會有很大的不同,因此在選擇分售型住宅的住戶時,不被固定觀念束縛,重新用上述的5個觀點,再加上自己的喜好及家族構成做基準來考量或許是比較明智的。