人氣高漲的古典老宅是指?

2016/07/21

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在日本,公寓大樓通常會隨著建築屋齡的增長而資產價值下跌。然而,當中也有屋齡超過10年以上但人氣卻歷久不衰,隨著屋齡的增長資產價值反倒攀升的公寓大樓。這類價值持續上昇的公寓大樓,當中的高檔次物件特別又屬被稱為「古典老宅」的中古公寓大樓。


在古典老宅變成「老宅」之前

「文化、歷史熟成且閑靜沉穩的城鎮裡,居住在此地的住民擁有其獨樹一格的生活型態。在這樣的城鎮裡歷經數十年風霜,洋溢著當地風情的老式住宅」。目前大多以如此文脈來敘述被稱為「老宅」的公寓大樓。從中可感受到「對庶民來說高不可攀」的語感,事實上也有許多名人居住在古典老宅中。

然而古典老宅真正的價值也有不少要因出自生活於此的住民們。
也就是說,住民為使之成為更完美的公寓大樓而努力組織社區,致力於適切管理的結果使得與週邊地理位置等條件結合為一體,提升了公寓大樓的資產價值及評價,而後其即成為被稱作「老宅」的公寓大樓。換句話說,老宅可說是住民們自身努力獲得的「資產價值」。
因此,在日本的古典老宅不僅限於現有的物件,今後也有增加的可能性。


古典老宅的辨別方法

要購入已被評鑑為「老宅」的公寓大樓,對一般人來說或許很困難。但古典老宅是可以因住民們的努力而培養出來的。
如此思考的話,一般人若想購入古典老宅,重點將不在於現有物件,而是找到將來有可能成為古典老宅的物件。

若以此角度來思考的話,「古典老宅的候選物件」意外地很多,且能以合適價格購入的物件也不少。要找尋古典老宅的候選物件可參考以下3個視點。

第1個視點為「周遭的再開發計畫」。
要判斷屋齡10年以上中古屋的價值是否與新成屋時同等,或者甚至超越當時價格的重要因素之一為周遭環境的變化。

舉例來說,在日本若新成屋分售之後周邊地區被指定為再開發地區的話,將會在此再開發地區進行基礎交通設施的整備、街道環境的整理及綠化等等,提昇住家環境且商業設施也會因此增加而使便利性升高。隨之地價也會跟著上漲,大樓公寓的售價也會被拉升。有鑑於此我們可以說,要辨別意中的中古屋是否能成為古典老宅,調查其周遭的再開發計畫是很重要的一點。

第2個視點為「大樓公寓的管理品質」。
在日本甚至有人說「買大樓,是要買他的管理」,可見其對資產價值的影響之大。已奠定一定水準風評的古典老宅中,甚至有的有管理員常駐。這類重視管理的大樓公寓,由於其居住上的舒適性使得願意長久生活於此的居民增加的可能性提高,因此資產價值也有上昇的傾向。
換句話說,高管理品質的物件要成為古典老宅的可能性也可說是很高的。

第3個視點為「社區的形成度」。
對古典老宅而言,社區是資產價值之一。社區的重要性,甚至能夠成為構成物件價格的一個要素。確認住民彼此是否形成良好的社區是不可或缺的。

透過上述3個視點來發掘未來的「古典老宅」,或許是在找尋中古屋時不為人知的小樂趣。