為購入住宅加分的現況

2016/10/05

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日本國土交通省於2016年7月8日發表了「平成27年度住宅市場動向調査」的調查結果。此調查主要目的為掌握買屋換屋、改建前後的住宅,以及居住其中的住戶情況等,並作為今後企劃立案住宅政策的基礎資料。這是日本國土交通部自2001年度開始每年實施,以全方位掌握日本住宅市場的特色及動向,也是深受海外的不動產投資家注目,日本官方具公信力的參考資料之一。
 
 
從租賃住宅轉向首購自住宅 占整體的一半
 
此調查中針對「買屋換屋」相關的調查概要如下。
 
●評估衡量房屋
考慮購屋時,以相同房屋種類相比做評估衡量的住戶最多。
 
●選擇住宅的理由
購買預售屋住戶中的最多數理由為『因為是能信賴的建商蓋的』占47.6%。
購買新成屋透天厝住戶中的最多數理由為「因為是透天,因為是公寓大樓」占61.4%。
購新成屋公寓大樓住戶中的最多數理由為「因為住宅的地點環境良好」占61.9%。
中古透天厝住戶中的最多數理由為「因為價格適當」占68.8%。
購買中古公寓大樓住戶中的最多理由為「因為價格適當」占71.2%。
 
●選擇新成屋或中古屋的理由
選擇購買預售住宅、新成屋透天厝、新成屋公寓大樓,而非選擇中古住宅的理由當中,最多是「新屋的感覺比較好」,其次是「裝修裝潢等費用變貴了」。
而選擇購入中古透天厝、中古公寓大樓的理由當中,最多是「因為從預算來看,中古住宅比較實惠」,僅次是「沒有特別堅持要選擇新成屋」。
 
 
●買屋換屋前的住宅種類
所有的住宅種類中,買屋換屋前的住宅種類以「一般出租住宅」占50%前後的最多。
 
●首次購屋的住戶的平均年齡
第一次購買住宅的「首購族」住戶的平均年齡,預售屋為38.5歲、新成屋透天厝為37.6歳、新成屋公寓大樓為39.2歳、中古透天厝為41.7歳、中古公寓大樓為43.1歳。
 
●經濟上的要因對購買住宅的影響度
購買住宅時,經濟上的要因(景氣的前景、家計收入的預想、地價/房價的價格行情、住宅取得時的稅制等相關行政措施、舊有的住宅脫手賣價、利息的變動),不管是哪一種住宅類型都給予正面加分的影響。
 
 
2016年度是購買時機嗎?
 
本次的調查結果中比較引人注意的是,考慮買屋換屋時評估衡量的住宅的結果,如以下變成第2名的「新成屋」、第3名的「中古屋」之間的關係。
 
〈評估衡量房屋(可複選)〉
‧購買預售屋住戶評估衡量的住宅為,「預售屋」68.3%、「新成屋透天厝」23.3%、「中古透天厝」16.7%。
‧購買新成屋透天厝住戶評估衡量的住宅為,「新成屋透天厝」78.3%、「預售屋」40.3%、「中古透天厝」が24.9%。
‧購買中古透天厝住戶評估衡量的住宅為,「中古透天厝」80.1%、「新成屋透天厝」45.5%、「中古公寓大樓」が18.4%。
‧購新成屋公寓大樓住戶評估衡量的住宅為,「新成屋公寓大樓」85.7%、「新成屋透天厝」28.1%、「中古公寓大樓」が24.7%。
‧購買中古公寓大樓住戶評估衡量的住宅為,「中古公寓大樓」87.8%、「新成屋公寓大樓」が34.7%、「中古透天厝」が19.4%
 
從結果上來看,第一希望不分新成屋或是中古屋,而第二多的回答為「新成屋」物件,買屋換屋時「就是要選新成屋」的傾向偏強。
決定「從出租住宅轉向買屋自住」的住戶年齡層,第一名為30歲世代,第二名為40歲世代,由此可以瞭解是配合著不同的人生階段做選擇的結果。
 
 
再,從住宅的選擇理由中,也可以瞭解到比起透天厝派 (預售屋、新成屋透天厝、中古透天厝)對建築物本身的重視有較強的傾向之外,公寓大樓派 (新成屋公寓大樓、中古公寓大樓)則是對地點環境較為講究重視。這個差異也是透天厝派「悠閒的郊外居住環境」、公寓大樓派「交通及生活環境利便性高的都心」選擇物件的其中一項原因。
 
另外,關於「經濟上的要因對購買住宅的影響度」,可從住宅金融支援機構於2016年3月25日發表的「關於平成28年度住宅市場動向」的資料中推測詳細的背景。根據資料顯示,針對「你認為平成28年度(2016年4月~2017年3月)是否為購屋時機嗎?」的詢問,消費者有61.9%作答「為購買時機」,6.4%表示「非購買時機」,顯示「購買時機派」達到「非購買時派」的近10倍左右的結果。
 
再,關於「為購買時機的要因」的詢問,選擇「因為今後消費稅率會再上調」占74.7%,「因為住宅貸款的利息低」占66.2%,「因為國家有提供支援措施(住宅津貼、贈與稅非課稅措施、住宅貸款減稅等)」占15.6%,與前述的「經濟上的要因對購買住宅的影響度」有相互加分的效果。
 
 
而考慮投資日本不動產的台灣投資家們,是否也將以上的調查結果放入腦海中呢?