日本的不動產市場,住宅用區域中約九成的地價上漲

2016/10/27

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根據日本國土交通省於2016年8月26日發表的「地價LOOK報告」(平成28年第2四季),東京生活圈、大阪生活圈、名古屋生活圈的地價約有9成的區域上漲,而其他生活圈也有約7成上漲。另外,以用途來看,住宅用地區約9成的地價上漲。

數據顯示投資不動產的意願依舊未衰

「地價LOOK報告」是日本國土交通省為了「瞭解全國主要都市的地價動向」,以3個月為期調查、發表的定期報告。
調查對象地區為東京生活圈43區域、大阪生活圈25區域、名古屋生活圈9區域、其他地方中心都市23區域共計100區域。當中以用途作區分,住宅用地區為32區域、商業用地區為68地區。

此報告除了總合評價(地價動向)以外,同時也作交易價格、交易投資報酬率、交易件數、投資用不動產的供給、辦公室租金、店舖租金、公寓大樓分售價格、公寓大樓租金等調查。
另外,以以下9種類(1)「6%以上的上漲」(2)「3%以上未達6%的上漲」(3)「超過0%但未滿3%的上漲」(4)「持平(0%)」(5)「超過0%但未滿3%的下跌」(6)「3%以上未達6%的下跌」(7)「6%以上未達9%的下跌」(8)「9%以上未達12%的下跌」(9)「12%以上的下跌」作分類也是此報告的特徵。

此報告最具特色的部分如下。

〈日本全國概況〉
●日本全國100個位在車站的商業區或鄰近車站的「高度利用地區」的地價動向,88個區域上漲(前次為89個區域)、12個區域持平(前次為10個區域)、0個區域下跌(前次為0區域),上漲區域佔全體約9成。
上漲的88個區域中74個區域為超過0%但未滿3%的上漲,11個區域為3%以上未達6%的上漲,3個區域為6%以上的上漲。
●上漲區域的比例維持高水準的主要原因,可舉出以下幾個如因大都市生活圈中心地區空屋率的改善等進而影響辦公室市況的持續回溫、大規模再開發事業的持續進行、訪日旅客居高不下的購買、住宿需求等。另外,金融政策的和緩等使資金調配環境良好、法人投資家對不動產投資意欲依舊強烈等也可以看作是主要原因。

〈分區概況〉
●東京生活圈有39個區域上漲(前次為41個區域)、4個區域持平(前次為2個區域),約9成的區域上漲。
●大阪生活圈有24個區域上漲(前次24個區域)、1個區域持平(前次為1個區域),幾乎全部的區域都上漲。
●名古屋生活圈自平成25年第2四半期開始至13四半期連續全區域上漲。
●其他地方生活圈也是有16個區域上漲(前次為15個區域)、7個區域持平(前次為7個區域),約7成的區域上漲。

〈用途區分概況〉
●住宅使用區域的地價,有29個區域上漲(前次為28個區域)、3個區域持平(前次為4個區域),約9成的區域上漲。
●商業使用區域地地價為59個區域上漲(前次為61個區域)、9個區域持平(前次為6個區域),超過8成的區域上漲。

地價與不動產投資物件價格呈現上升傾向,但為安定的上升幅度

那麼,日本的不動產市場的地價,具體來說是呈現什麼樣的動向呢?此報告將海外投資家們也最為關心的首都生活圈中具代表性地3個住宅使用區域作了以下的分析。

〈東京都千代田區番町/住宅使用地區〉
●地區的特徵
JR中央本線的市之谷站、東京地下鐵有樂町現的麴町站等地徒步圈內。雖以高層住宅公寓大樓為主,但受到車站前商業區域的影響,為辦公室、店鋪等住商混合地住宅地區。
●現在的地價動向
分售住宅公寓大樓不只日本的富裕階層,加上外國人投資家的購入需求,因此新成屋分售公寓大樓、中古公寓大樓的販賣依舊穩固。建商的住宅公寓大樓開發用地的獲得需求相對旺盛。另一方面,雖因住宅公寓大樓用地的需求有限,供需的影響下以高額成交的可能性變多,但因此對分售住宅公寓大樓的價格是高價格金額帶的警戒心也漸漸出現。因為這樣的狀況,此區域的交易價格,本期雖也呈現上升傾向,但比起前期的上升力較為減弱(前期為3%以上~未達6%的上漲→本期為超過0%但未滿3%的上漲)。
●今後的地價動向預測
此區域為在東京中心區域的優勢條件,為日本國內數一數二的知名高級住宅區域,今後個人及外國投資家的住宅公寓大樓的購買需求將會持續下去,住宅公寓大樓開發用地等的取得競爭的持續也可想而知。對不動產市場來說有日幣走高、股票下跌等經濟發展上無法預期的風險在,今後對住宅公寓大樓的銷售上想必也會有所影響,對於高價格帶的住宅公寓大樓分售價格的警戒感持續加強中,因次上漲幅度變小。預測未來的地價動向是稍微上升,但會比本期稍低。

〈東京都中央區佃‧月島/住宅使用地區〉
●地區的特徵
東京地下鐵有樂町線的月島站徒步圈。超高層住宅公寓大樓及低層住宅混合的住宅地區。
●現在的地價動向
東京都中心部的灣岸地區(豐洲、月島、晴海等),因保有前往東京都中心地交通便利的良好條件,對於住宅公寓大樓的需求相當強烈。
但,因2016年的年初之後的股價下跌及經濟情勢的不透明感,使得以保有資產為目地的個人富裕族群的需求減少。然而,本區域的基礎整備及伴隨著東京奧運相關設施的建設區域而成熟的周邊區域,住宅公寓大樓的分售價格幾乎是持平發展。建築費用的高漲的影響,建商的核算驗證變得嚴格,但是住宅公寓大樓用地的取得意願依舊強烈,地價動向為些微地上漲傾向發展(前期、本期皆為超過0%但未滿3%)
●今後的地價動向預測
灣岸地區地住宅公寓大樓市況,從確定奧運於東京舉辦開始至2015年底為止狀況都相當好,但因為經濟情勢的不確定,開始使新成屋、中古屋地住宅公寓大樓籠罩上陰影。本區域的住宅公寓大樓販售價格,伴隨著基礎整備及東京奧運相關設施的建設進而周邊區域的成熟,預想今後也是持平發展。

〈東京都品川區品川/住宅使用地區〉
●地區的特徵
東京臨海高速鐵路臨海線的品川海濱站的徒步圈。高層住宅公寓大樓、辦公大樓林立的住宅區。
●現在的地價動向
東京都中心區域交通連結便利、生活機能設施也充足地灣岸地域的住宅地區,周邊還有JR山手線‧京濱東北線的新站增設計畫、以及伴隨增設計畫而預計進行再開發地區域。住宅公寓大樓價格近年雖持續上升,但因需求者保持較謹慎的態度,因此本期與前期一樣可視為到達頂點的傾向。而關於住宅公寓大樓開發用地,供給少而需求高,特優條件的住宅公域大樓開發用地的買賣價格有上升傾向以外,整個市場開始趨於穩定。因對於投資用不動產的需求依舊持續良好,整體上來看地價動向是稍微上升的傾向(前期、本期皆為超過0%但未滿3%)
●今後的地價動向預測
雖對於投資不動產的需求持續良好,但分售住宅公寓大樓近幾年上漲的分售價格可視為達到頂點,而住宅公寓大樓開發用地比起一時的過熱,整體來看市場已回穩。但是,本區的不動產需求依舊旺盛,預想今後的地價還會持續上昇。

根據以上,首都生活圈中具代表的住宅3區域的分析結果來看,雖首都生活圈市場的地價與投資用不動產價格有持續上昇的趨勢,但因漲幅回穩,未來的情況也變得較易預測。
日本的不動產市場,現下的良好投資環境仍會持續下去。