2016年上半期的收益物件價格及投資報酬率的動向如何?

2016/11/17

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2016年5月底時,東京都心5區(千代田區、中央區、港區、澀谷區、新宿區)的整棟公寓大樓的表面投資報酬率下降了將近5%。但在全部的表面投資報酬率需要停止持續下降,負利率政策之下,銀行對不動產投資的貸款態度也變得積極了。
在此,在回顧2016年上半期的收益物件價格及投資報酬率的同時,一面來探討2016年下半期的日本的不動產市場。
 
物件的供給減少是價格上昇的主因?
 
2015年,因為收益物件的價格持續上漲,表面投資報酬率下降,而有投資家的投資意願是否會因此降溫的隱憂。
 
舉例來說,根據2016年8月4日不動產經濟研究所發表的「2016年上期及2015年一年之間的首都生活圈投資用公寓大樓市場動向」,2015年一年之間首都生活圈發售的投資用新成屋為120物件、6,056戶,比起前年的135物件、6,240戶,物件數減少了11.1%、戶數減少了2.9%。投資用公寓大樓的供給方的消極態度,由此可反映出對投資家的意願降低的擔憂。
但,2015年發售的投資用新成屋公寓大樓的每戶平均價格為2,742萬日圓,每平方公尺平均單價為105萬9,000日圓,比起前年的平均價格上漲了3.1%,每平方公尺平均單價則是上漲2.5%。這個也可以看作對於物件的需求,供給並沒有減少。
 
根據這樣的需求與供給的差距,2016年上期(2016年1~6月)供給的投資用新成公寓大樓為83物件、4,121戶,比起前年同期,物件數上漲了22.1%、戶數則是上漲了19.3%。像這樣儘管供給增加,但每戶平均價格的2,754萬日圓,比起前年同期上漲了1.7%,每平方公尺平均單價則是上漲5.2%。這樣供給增加還是持續呈現上昇傾向的狀況,似乎可以看作需求依舊還是存在。
 
那麼,投資用中古公寓大樓市場的狀況如何呢?
舉例來說,根據公益財團法人東日本不動產流通機構(俗稱:東日本REINS)於2016年7月9日發表的「季報Market Watch 總匯報告 2016年4~6月期」,2016年4~6月期的首都圈中古公寓大樓的成交件數為9,364件,比起前年同期增加4.9%,與5四半期連續的前年同期比較為增加。另外,其交易成約價格為2,973萬日圓,比起前年同期上漲了3.3%。從2015年10~12月以來連續15季與前年同期比較為增加。
 
如此需求持續升高的情況中,投資用公寓大樓的表面投資報酬率持續向下的走勢。
舉例來說,根據經營不動產投資網站「樂待」的株式會社First Logic於2016年8月10日發表的報告,「樂待」上新刊登的一棟公寓大樓的表面投資報酬率,從2014年開始持續小幅度的變動,整體來看是持續向下的走勢。另外2016年6月底時的表面投資報酬率為7.39%,比起前個月減少了0.32%。
投資用區分持有公寓大樓的表面投資報酬率自2015年1月份開始呈現緩慢的下降走勢,2016年6月底時的表面投資報酬率為7.87%,比起前給月減少了0.09%。
兩種類的表面投資報酬率,在中期都沒有太顯著的變化,而都是以小規模的持續向下的走勢。
 
東京的不動產投資市場吹起的再開發風
 
但在物件價格上漲、投資報酬利率下降如此不利的狀況下,日本人投資家的投資意願似乎並未衰退。首都生活圈的不動產投資意願看起來未衰退的背景與都市的再開發息息相關。舉例來說,為了配合2020年東京奧運的舉辦,JR東日本的山手現田町站、品川站之間新車站的開始使用為目標。新車站使用預定地的周邊,也有為了新站的開始使用的再開發計劃,預計有辦公大樓、商業設施、高樓層公寓大樓等等建設。
 
當然,「東京的再開發」在奧運舉辦之後也預定持續。對於不動產投資的需求為安定並且持續發生,不動產投資的機會將會持續擴大。雖然已可見2016年下半期物件價格及表面投資報酬率的短期變動,但從不動產投資整體局面來看,似乎仍是前景看好的狀況。