日本作為投資對象的區域特性「神宮前・原宿・表參道」篇

2017/05/02

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涉谷以1天最大約50萬人流來來往往的交叉路口而聞名。而「神宮前」「原宿」「表參道」就比鄰連接著涉谷。以行政區來看,「神宮前」「原宿」「表參道」位於涉谷區及港區這兩個東京最有人氣的地區裡。這3個區域的共通點,是主要的大街道上有各式著名的名牌店及時尚服飾大樓,而巷弄間則林立著許多咖啡廳、餐廳及精品店等,不分晝夜皆有許多打扮時髦的人們行走於此。此外,這裡也可以看到眾多海外觀光客的身影。
以街道給人的印象來說,原宿或許可說是「時尚年輕人的據點」,表參道是「講究品味的成年人的街道」,而神宮前則是「東京都心的高級住宅區」。除此之外,這附近還有著「明治神宮」及「代代木公園」,即便是在都心,仍可享受漫步於綠蔭中的愜意。
 
個人、家庭取向、小規模辦公室的需求量多
 
這個地區除了有東京的環狀線JR山手線(原宿車站)通過,還有東京Metro地下鐵的另外4條線路通過(明治神宮前車站、表參道車站),交通便利是此區域的特徵。此外,這個地區不像新宿車站或涉谷車站周邊一樣有飲食店及紅燈區集中的區塊,因此不論是個人取向或者家庭取向的住宅需求皆很高。
另一方面,辦公室的需求也不算太多,因此這裡幾乎見不到大規模的辦公大樓。但是由於這個地區所擁有的街道特色,使得許多流行服飾業相關的企業會將此處的公寓大樓拿來作為辦公室使用。
只要投資針對高所得個人客群或家庭客群、小規模企業等需求的物件的話,空屋的疑慮想必也會減少。
 
就算屋齡高,資產價值也不太會下跌
 
「神宮前」「原宿」「表參道」是大樓住家需求量很高的地段,但同時也是大樓新建案的用地取得上相當困難的地區。也因此,租賃物件的租金整體金額都偏高。就算是屋齡20年以上,房租也不會下跌得很誇張。
在日本,有一項被稱為大樓PBR的數值,是用來表示當新成屋分售大樓變成中古物件在市場上流通時,價格是新屋時金額的幾倍。當這個數值超過1時,表示中古屋以超過新成屋時的價格成功售出。請將這個數值當作尋找其他地區投資物件時的參考。
特別是表參道的大樓PBR在東京都內是數一數二的頂尖等級,可說是資產價格幾乎不會下跌的有望地區。
 
此外,原宿車站前區域的再開發計畫,從2017年3月起已經開始有動作了。這是將老舊的大型公寓及其周邊的建築一口氣重建,建築面積涵蓋4,000平方公尺的計畫。此計畫預計將在2020年完成,而這類的開發今後也很有可能持續再有,因此這個地區的人氣想必不容易下跌吧。
然而,想要預測未來的趨勢以投資不動產,根據正確無誤的情報來源來作判斷是不可或缺的。因此,請您務必利用擁有日本不動產豐富交易實績的敝公司的服務。