日本和台灣租賃公寓的不同―「契約更新」篇

2017/05/11

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日本和台灣在租賃的想法上有很大的不同。最明顯的是,和台灣比起來,日本有「比較保護租客權利的傾向」。在這裡,我們來介紹日本和台灣有關租賃公寓在契約更新上的不同。
 
極力保護租客的日本法律
 
租賃物件分成出租方跟租借方,在台灣出租方有很強勢的立場。雖然說若沒有住的地方,就沒有辦法生活,但因為房子本身是屋主的東西,所以若屋主說「還回來」,那租客也只能乖乖退租。實際上,就台灣的租賃契約,有很多只要支付一個月的違約金,就可以中途解約的案例。
然而,突然變成「不得不離家」,生活基盤也會受到動搖。在日本,有「借地借家法」這個法律,認可租客的各種權利,保護租客不受到不當的損害。
 
台灣和日本,在租賃契約上法律的不同
 
日本的借地借家法中,比較特別的是有關租賃物件契約更新的部份。由於住家的租賃契約有其契約期間,若想續約的話,就需要更新契約。因為木造公寓及一般公寓的契約期間,以2年契約居多,所以契約的更新也都是每2年一次。
在日本,租客可以自由選擇要不要更新契約,但屋主基本上,除非有一定的條件不符,要不然只要租客希望,屋主就不得不續約。可以拒絕契約更新的條件為下。
 
1. 不續約一事,需在契約到期日的6個月到1年前要通知租客
2. 有不續約的正當理由
 
因為有這樣的條件,所以沒辦法像台灣一樣,用因為找到了「可以比較高價租屋的人」或者是「可以比較高額購買的人」,就簡單的解約。
 
「為了漲價而解約」在日本是行不通的
 
那麼屋主若不想要續約的話,該怎麼辦才好呢?上述的1並不是個困難的項目。問題在2的「正當理由」。這個條件是相當複雜的東西,也很難決定「這樣的話為正當」。舉例來說,就算租客不支付租金,有可能也會依其程度,不被認可為正當理由。另外,就算是需要改建,也得去證明其為必要。也就是說,2的條件的難度非常的高。
那麼,想續約時,有可能會有什麼樣的問題呢?舉例來說,像是屋主想要調漲租金的時候。在台灣,續約的時候可以調漲租金,但在日本,只要租客不同意,就無法調漲租金。就屋主來看,維持物件也要花一定程度的錢,景氣越好當然也會越想要調漲租金。
但是,就租客來看,因為租金的支出是很大的,若租金大幅上漲的話,會沒辦法生活。也因如此,日本用法律來保障著租客的生活。
 
不只日本,海外的不動產投資,事先了解那個國家的商業習慣及相關法規是很重要的。如果是可以信賴的夥伴的話,像這樣的情報通常會事前先說明,若有任何不清楚的地方,不要客氣,一定要詢問清楚喔!!
 
 
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