堅固且持久的「長壽公寓」在日本增加?

2017/06/08

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日本公寓大樓的平均壽命,雖然有數種說法,但一般都說約「46年」。只是,最近建築年份超過30年的公寓大樓,買賣交易上也很熱絡,就購買者的想法來看,不難想像,或許他們認為有46年以上的壽命。那麼究竟公寓大樓的平均壽命約有幾年呢?
 
公寓的平均壽命有各種說法
 
「公寓的平均壽命為46年之說」似乎是根據國土交通省2002年發表的「長期耐用都市型集合住宅建設・再生技術開發」而來的。其他也有「68年」,以及「120~150年」等等的說法。
 
就市場交易來看,根據2015年東日本REINS發表的「從建築年數來看首都圈的不動產流通市場」,可以發現,建築年份超過30年的中古大樓的成約件數,達到了全體的24.3%。
如果,公寓大樓的平均壽命為46年的話,照理說不會有消費者願意購入再過10年或15年就不能住的中古屋。也就是說,就市場交易實際狀態來看的話,有些購入者,可能有公寓平均壽命為60年以上的想法。
 
事實上,國土交通省發表的資料「公寓大樓的平均壽命」,是指拆除掉的公寓大樓的「建築經過年數」的平均數值,而非建築物的壽命。資料中有建後20年左右就拆掉的公寓大樓,也有建了70年以上才拆掉的公寓。也就是說,關於公寓大樓的壽命,無法提出確實的年數是無法否認的現況。
 
左右公寓大樓壽命的是混凝土的劣化
 
如上所述,雖然無法確實的提出公寓大樓的壽命,但公寓大樓壽命的差會因「混凝土不易劣化的程度及建築物的管理」而有變化。換句話說,管理狀態差的話,壽命也會變短。
混凝土是鹼性,會隨空氣及水的二氧化碳而慢慢變為中性。但是,就算混凝土完全中性化,強度其實也不會有極端的變化。只是因為中性化會讓空氣及水變的容易浸透,結果造成鋼骨鋼筋腐蝕膨脹。鋼骨鋼筋若膨脹的話,混凝土也會產生裂痕及剝離,這讓混凝土日益劣化。
建築物是否有適宜的管理,就算沒有專業知識的人,也會用「共用走廊及天花板等有沒有龜裂?」「混凝土有沒有缺角掉落的痕跡?」等等來做確認。另外,大樓的修繕記錄可以查詢「重要事項相關的調查報告書」,有一定程度可以了解關於公寓大樓的管理體制。
然而,也有一些是沒有專業知識就無法確認的部份。像是混凝土的「水及水泥的比例」及「混凝土保護層厚度」等。若有對強度比較好的比例和厚度,混凝土的壽命就可以延長。要調查這些,是需要確認完工時的圖面,以及做建築物調查。
 
由於技術進化及官民的努力而朝向長壽化的日本公寓大樓
 
2016年通過的宅地建物取引業法修正案,要求不動產公司對買家,需負有說明「住宅Inspection(建築物狀況調查)」實施結果的義務。像這樣有國家在背後推動,或許也可促使安心長住的中古屋更加普及。
隨著持有100年以上耐久度的「100年混凝土」及「200年混凝土」實際使用,並被高級公寓所採用的現在,由於技術的進化及官民的努力,今後應該會越來越往公寓長壽化方向走。
 
選擇物件時,也會有像上述般,非不動產專家是無法知道的事情,所以請務必將之託付給在日本有豐富交易實績大京集團的台灣大京!!
 
 
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