最好要了解的尋找日本優質公寓時3要素

2017/07/06

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尋找中古公寓時,不管是誰,應該都同樣會有「買的話還是要找資產價值不易下跌的優質公寓」這個想法。另一方面,也有因為覺得「優質公寓一定高價格」,而放棄尋找的人。
但是,在日本市場中,也存在著用跟一般公寓同價格可以購入的優質公寓,所以千萬不要太早放棄。那麼,要怎麼樣才能找到像這樣的公寓呢?
 
光用價格是無法決定優質公寓的評價
 
因為新成屋的價格高漲及供給減少,而造成找尋符合希望的物件變的困難,因而讓中古屋的價格在都市圈中依舊維持高水準。像這樣的市場環境背景,讓號稱「資產價值不易下跌」的優質公寓匯集了很高的人氣。
所謂優質公寓,一般是指「除了買賣價格以外,還有附加其他優勢,因而讓資產價值不易下跌的公寓」,簡單的說,優質公寓是無法光用價格就決定其價值的公寓。那麼,究竟優質公寓的基準為何呢?其具有地區的「特性」「效益」「就業人口」3要素。
 
優質公寓的指標為地區之「特性」
 
高級公寓及豪宅比鄰而建的高級住宅區、餐飲店及各種專門店集中的老街等,建築公寓的地區有著各式各樣的特性。
舉例來說,神樂坂最有名的是「小巷街道」。從主要道路的神樂坂通往裡面走一些,就是車子無法通行的小巷子縱橫交錯,由這些小巷道建構成住宅區。住宅區中混雜著許多時髦的餐廳,咖啡廳,老舖料亭等,蘊釀出神樂坂獨特的「日式風景」。這個特徵也成為神樂坂的魅力所在。
 
然而,雖然神樂坂從以前起就一直住著很多數代同堂的居民,但因為公寓數量不足的關係,新加入的居民想移住進來可以說是比較困難的。像這樣的地區特性,讓神樂坂的優質性提高不少。
也就是說,地區特性是衡量公寓優質性強弱指標的要素之一。
 
提昇公寓優質性的地區「效益」
 
下一個是地區的效益。所謂效益、換句話說是指生活便利性及效率性。
車站、公共設施、商業設施、醫療設施、公園等生活基本公共設施越是充實的街道,越容易居住,生活效率性也會提高。這個效益並非是普遍的,而是藉由整頓交通基本公共設施及都市再開發來提昇的。
舉例來說,東京都港區麻布十番,以前雖然是都心一角,但由於交通機關只有巴士,因此被稱為「都心內陸的孤島」。然而2000年,隨著開通東京METRO南北線及都營大江戶線,設置了麻布十番站,往來交通一躍而上,變成很容易居住的街道。也因此人口增加,街道人氣一口氣上昇不少。
另外,地下鐵開通後,朝著「比較可以對抗災害的市街地之整備以及回復定居人口」的目標,而進行「三田小山町地區第一種市街地開發事業」。其結果促使了周邊地區有多數高層公寓完工。像這樣的誘導再開發事業,也讓中小規模的分售租賃公寓開發益發熱絡。
如此般提昇效益,也可以提高這個地區公寓的優質性。
 
都市再開發加速「就業機會」的擴大
 
因為人會有往雇用機會多的地區集中的傾向,因此就業人口的增減也是左右公寓優質性要素之一。因此,因為都市再開發而擴大就業機會,也會對住宅需求有很大的影響。
其最好的例子為東京中野。中野從明治時代後期,拓展成為通勤到都心者的住宅地,1950年代以前,由於是「上班族的住宅地」而繁榮。再那之後,歷經了複合型商業設施「中野百老匯(中野BROADWAY)」及「中野太陽廣場(中野SUN PLAZA)」等大型商業設施開幕,中野搖身一變,成為「商業及住宅的接道」。
現在的中野區,在中野車站週邊,正在進行預計2031年完工,大規模辦公大樓及商業設施、文化設施、公寓大樓等的「中野車站週邊街道構築計劃」。其中中野四丁目警察大學的校地已經開發完成,分配建築了辦公大樓2棟(地上10樓及22樓)、地上5層樓的高級租賃公寓、大學校區3棟的「中野四季都市」。其結果讓商業人士增加,進而讓週遭有居住需求者也快速增加,這個再開發計劃完成後,估計中野區公寓的優質性應該會再上昇才是。
像這樣就業機會擴大,也會讓公寓的優質性有提昇效果。
 
尋找最適公寓時也通用的尋找優質公寓方法
 
以上介紹的3要素雖然說是優質公寓的基準,但並非是符合條件的物件,就全都可以做為優質公寓。
優質物件的基本要件,除了上面3要素的外在要素外,還有公寓的管理品質及公寓的性能等內在要素。
 
公寓的管理品質,特別是中古屋,甚至有被說是「並非是買物件而是要買管理」,由此可見其重要程度。分辨公寓管理品質的好壞,最好的方法是「了解管理的實態」。詢問管委會、或是跟不動產公司確認等,了解是否是有計劃性的,並有實際效果的進行管理是很重要的。
公寓的性能,除了確認專有部份住戶的住宅設備等級外,大樓入口玄關、電梯、佔地內栽種植物、外牆等等,確認共用部的等級也是很重要的。
不管是誰看到,都可以獲得認同,具有一定等級以上的高級感及耐久性之共用部,也是提昇大樓價值的要素。
 
用這些觀點來找,可以發現符合優質公寓條件的中古屋出乎意料的多。這裡面有不少比起知名的優質公寓,可以用較便宜的價格購入之物件。
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