中古大樓的查訂價格會因為不動產公司的不同而金額有所差異的理由

2017/07/27

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在出售大樓時,想必有不少人會產生「明明是同一棟大樓,為什麼A公司跟B公司查訂的價格會如此不同呢?」的疑問。究竟為什麼查訂金額會有如此的價差呢?讓我們來解說日本中古大樓查訂價格的作法。
 
查訂價格的作法,會影響到中古大樓的價格差異
 
居住用住宅的查訂價格方法有「簡易查訂」及「訪問查訂」2個種類。
 
簡易查訂是依據周邊地區裡相似物件的出售金額及成交價、公告地價等的「共通評價項目」來查訂的方法。大部份的不動產公司都是在網站上免費申請查詢。委託查訂的手續既簡單且回答又快速是其優點,但查訂出來的價格就像機械般,大多只是一個概略的數字,把它思考作「市場價格的標準」或許會比較妥當。
 
訪問查訂是指不動產公司的查訂負責人實際到大樓拜訪,除了共通的評價項目之外,再加上物件特性等的「個別評價項目」來做出綜合的查訂。房間的髒汙程度或設備的等級、是否需要重新裝潢等等,如果不到訪現場就無法得知的物件狀態也一併查訂。因此它被認為可以算出反映市場行情的高精度價格。
在共通評價裡面一個非常重要的要素是登錄在REINS※上的成交案例價格。然而,REINS的資料庫並非是累積了所有在市場被交易過的成交案例的價格。這是因為還有其他很多個人間交易買賣的物件,或者是賣方不希望將紀錄登錄在REINS上的物件等等此類「非公開的成交案例價格」發生。
 
※REINS:將不動產情報以數位方式管理、營運的電腦網絡Real Estate Information Network System(不動產流通標準情報系統)的簡稱
 
為了補足這些非公開的情報,有些不動產公司會在交易事例價格上,將自家公司的交易案例情報也追加進去。交易實績豐富的大公司其自家交易履歷的情報很多,對於物件的詳細狀況及至成交為止的經緯也較清楚,因此能夠提高查訂的精準度。也因此,不動產公司所持有資料精度的差異,會是查訂價格產生不同的要因之一。
 
根據不動產公司的評價所產生的價差
 
不動產公司會以計算出來的查訂價格為基準,考量賣家的期望與市場行情的平衡,來為賣家提案出售的金額。以賣方的判斷基準來看的話,或許會覺得「查訂金額若有差異,那就委託給查訂金額出價較高的不動產公司來賣」。然而本應是以查訂的價格為基準訂出來的出售價格,卻不見得符合市場價。這是因為不動產公司為了讓客人委託自己販售,有可能會提案比行情還要高的價格。當然,並不是所有業者都會像上述一樣懷有惡意,但若是沒有客人來委託出售,不動產公司就無法做生意,這就是為何查訂價格及出售價格有可能會出現價差。
 
就算是委託給提案了出售金額較高價的不動產公司,也有可能會因為價格高於市場行情而使得買方興趣缺缺,導致拋售期間拉長。拋售期間一拉長,物件價值就有可能跌落的比剛出售時的市場行情價還要低。
相反地,將物件委託給根據長年的交易經驗及最近的交易行情來提案給賣家,看起來稍低的查訂金額及出售金額的不動產公司,結果卻快速地以高於市場價的金額成交的案例也不少。
若是想擁有滿意度高的出售經驗,應該要重視的不是不動產公司所提案的查訂價格的高低,而是查訂價格的根據是否明確。
 
若您是第一次出售日本的不動產,請務必交給在日本擁有豐富交易實績的大京集團中的台灣大京。
 
 
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