如何管理?日本投資不動產物件時的物件管理方法

2017/10/26

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2017年10月現在,東京都內條件良好的公寓租金有上升的傾向。或許也是受此影響,這幾年台灣・香港等東亞在住的人,很明顯不少人基於投資目的來購入日本不動產。
在這裡,我們來介紹投資日本不動產時的管理方法。煩惱著要不要開始投資日本不動產的人,還請參考看看。
 
 
委託租賃管理公司!就算遠方的國家也可以安心
 
「因為日圓走貶」「因為地價上升」等理由為契機,以出租目的而購入日本不動產,卻煩惱著要如何管理才好的屋主想必不少。
「若跟其他住戶有糾紛的話」「變空屋時,擔心後續不知要如何處理」等等,屋主的煩惱是數不盡的。
可以消除這些不安,並提供協助的則是不動產租賃管理公司。雖然有時可以直接委託購屋時所利用的不動產投資公司,當無法委託時,也要請那間不動產投資公司幫忙介紹有在做租賃管理的公司。
畢竟,不管怎樣,國外的不動產自己來管理是不夠實際的。
 
 
不動產公司租賃管理公司的服務內容為?
 
不動產租賃管理公司是介於屋主及租客中間,代理(委託管理)做與物件相關的各種管理之公司。詳細內容雖然依公司不同而有差異,但一般會提供下列的服務。
 
<屋主與租客的連繫業務>
・招租、及到入住為止的手續
・收取租金、管理入帳
・處理租客的抱怨、處理事故
・續約、解約手續
・退租時到場查看
・提供建議、以及相關諮詢業務等
 
<建築物的管理業務>
・共用部份的清掃、設備管理
・警備業務、處理防災・防犯
・原狀回復的報價、及發包給業者等
 
 
選擇不動產租賃管理公司時要先確認的重點
 
委託不動產租賃公司,可以讓自己待在國內也可以把握日本的物件狀況。為了可以獲得更正確的情報,我們來確認一下選擇管理公司時的重點!
 
≪入住率及空屋期間≫
理所當然的,一直空屋的話,就不會有租金收入。所以首先找到租客是最重要的。不動產租賃公司若有公開發表入住率(對比於公寓全體的房間數,入住中的房間數之比例)及平均的空屋期間的話,請務必要確認看看。只是,依公司不同,入住率的計算及空屋的計算方法也會不同,還請要注意。
 
≪租金欠繳率≫
與消除空屋同等重要的是租金的回收。就算有租客,但租客沒有支付租金,一樣不會有收入。回收欠繳租金的能力強不強,可以依管理物件中,租金欠繳2個月以上的物件有多少來判斷。
只有欠繳1個月,大部份是「忘了」的案例比較多,但若欠繳2個月以上的話,就有可能是有什麼問題。所以請事前確認。
 
≪代為處理糾紛及環境保養≫
最常聽到的管理出租公寓時的煩惱,就是噪音及漏水等糾紛。如果太嚴重的話,可能會導致租客退租,讓房子變成空屋。
所以管理公司是否有設置租客用的洽詢窗口,日常的管理體制如何,點檢及設備保養是否有好好進行,若管理公司對於入住者的不滿有迅速解決的處理方式的話,就可以信賴並將管理委託給他們。
 
 
也有二房東租賃管理這個選項
 
管理委託更省事的方法是「二房東租賃管理(整個租給管理公司)」,這也是很有效果的。二房東管理是不動產租賃管理公司從屋主那邊承租不動產,因此可以減少租客要支付稅金等的負擔,讓其跟一般的租賃一樣入住。
 
只是委託費用增加,或者是以一整棟來簽約等條件,二房東管理通常會有一些限制條件。但其不只可以全部將管理業務交付給管理公司,也不會有空屋或租金欠繳等問題,可以期待有安定的收入。
由於可以將一切租賃管理業務全數交付,對於忙碌或者怕麻煩的人而言,是非常有用的服務系統。
 
 
總結
 
此次介紹了日本不動產投資時的物件管理方式。
不動產租賃管理公司除了定期舉辦座談會及個別商談外,最近中文及英文對應的公司也增加。為了可以找到可以信賴的公司,或許去參加看看也不錯。
好好善用委託管理及二房東租賃管理,將投資日本不動產導向成功