Q1 關於日本不動產投資

Q2 收益物件

Q3 收益率

Q4 關於風險

Q5 購買手續

Q6 稅金

Q7 商品

Q7 關於出租管理

Q. 現在是投資日本不動產的好時機嗎

A. 1991年日本泡沫經濟破滅後,不動產價格大幅滑落。日本首都東京亦無法倖免於難。日本失落的二十年眾所皆知,景氣的循環在所難免,日本不動產在走了二十年的大空頭後己逐漸落底,目前也出現了大好轉機。舉例來說,像是東京市內的六本木之丘,東京中城,汐留等的開發案,皆為東京的不動產產業帶來龐大商機氣息。對比近年來臺北房價高漲的問題,相較之下,東京不動產無論在房屋價格或是投資報酬率,都顯得較為親民。過去台灣人總認為東京不動產高不可攀,但事實上東京不動產市場己經是很成熟的交易市場,進入門檻低,投資報酬率高,建築品質好,再加上泡沫經濟結束後二十年至今,房價早己落底,下探空間不大,加上最近台幣對日圓匯率的優勢,許多人選擇日本這個離台灣很近,文化上有親和感的日本不動產市場。

Q. 持有外國國籍的客戶,在日本購買不動產時,會受到哪些限制?

A. 原則上,對外國人並無限制。

Q. 於日本購買不動產時,是否也跟在臺灣一樣有履約保證?

A. 日本不動產交易市場極為成熟,不動產從業人員專業素質高,再加上人民道德標準極高,每一筆收取款項皆會給您收據,除非是高額的交易,一般而言並無履約保證的習慣。

Q. 作為投資用不動產,如想獲得穩定收益,該選擇何種房屋?

A. 考慮購買投資用不動產時,應選擇滿足『良好地點或良好條件』的房屋條件。像是『位於東京23區中,離車站最近的房屋』,或是『維護以及管理情況都良好的房屋』等等。有別於泡沫經濟當時的盛況,由於位在市區的不動產價格變便宜了,產生大量企業和大學回流市中心的現象。再者,為了縮短通勤時間與更能有效利用時間,想住在離職場與市中心較近的的人也比以往成長許多。
更甚者,因未婚以及離婚人口的增加再加上生活在首都圈的人口以及單身家庭數目的持續增加,小套房的租賃需求最為穩定且強勁。
租金常會因地點,等級以及管理品質等條件的不同,而有很大的差異。因此選擇有營運狀況良好管委會的房屋,或是選擇有在正常運轉的長期性修繕計畫的房屋,是極為重要的。

Q. 在不動產投資方面,時常聽到表面投報率與淨投報率兩個詞彙,這兩者有何不同?

A. 表面投報率是指,依每年租金收入÷購買價格所計算得出的收益率。 例如:每年租金收入為100萬日幣,購買價格為2000萬日幣,則其表面投報率即為5%。
淨投報率是指,每年淨租金收入÷取得費總額所計算得出的收益率。
淨租金收入是從每年租金收入當中,扣除掉管理費,修繕積立金等諸項必需費用而來。此外,取得費總額則是由購買價格,再加上購買時所花費的諸項費用而來。

Q. 日本不動產的投資報酬率大約多少

A. 日本不動產的投資報酬率,會隨地區,屋齡,面積,房屋類型而有所不同。大致來說,約落在4~10%的範圍。比起台北的房地產低投資報酬率,在日本投資相對可以獲得較高的報酬。

Q. 如果發生大地震,公寓大樓是否會倒塌?

A. 根據(社)高層住宅管理業協會的發表,東日本大地震當中,位於東北及關東地區的公寓大樓主體建築其破壞情況如下,「嚴重毀壞」(有致命性破壞導致須要重建)為0棟,「中度毀壞」(須進行大規模的強化・修補)有44棟(0.09%),「部分損壞」(磁磚剝落・產生龜裂等等,須有相當程度的修補)有1,184棟(2.55%),「輕微」(外觀上幾乎沒有,或是只有極輕微的損壞)有7,477棟(16.13%),「毫無損壞」則有3萬7,660棟(81.23%)。阪神大地震之後,在公寓大樓方面,耐震設計受到極大關注。隨著1981年建築基準法的修訂,導入了新的耐震基準。而使用新的耐震基準所建設而成的建築物,則成為判斷基準之一。 此外,由於有投保地震險,因此可以更加放心。

Q. 對於未來的人口減少的趨勢,該如何應對才好?

A. 人口成長率減少,與人口都市集中化是己開發國家共通的趨勢,選擇首善之都的東京不僅不會受人口減少的影響,另一方面人口持續往都市集中,也給東京不動產帶來房價的支撐點。

Q. 人口明明正在減少,那麼還有出租的需求嗎?

A. 就日本全國而言,少子化造成的人口減少是顯而易見的事實。但相反的,以地球規模來看的話,人口卻是持續增加。然而只要仔細觀察,就會發現日本的區域差異似乎也是很大。依據政府的官方數據指出,如果單就東京來看的話,人口仍在持續增加。特別是東京的青年人口以及單身家庭的比例,也是越來越高。
由於市中心幾乎已經沒有車站附近的建地,因此今後要提供房屋將會變得愈加困難。也因此,只要是東京23區中,沿線靠近車站的房屋的租屋需求,預期只會增加,不可能減少。

Q. 建築物如果變得老舊,房租是否跟著降低?

A. 以東京來說,如果該公寓大樓是位在徒步至車站僅需10分鐘以內的地點,那麼即使房屋變舊,房租也不太會急遽下降。
再者,在套房式公寓大樓的建築規定上,東京都區的建築條件不僅變得更為嚴苛,再加上其他規定等,預測新成屋推案量只會下降,物件也會越來越少。

Q. 公寓大樓的壽命大約多久?

A. 如果有定期性維修,應可撐到90年以上。 混凝土的中性化如果擴及到鋼筋及鋼架的話,就容易生鏽,也會失去原有強度。據聞,通常混凝土中性化的速度為,進展1cm需花30年。而在1981年以後的建築基準法中,規定混凝土厚度須為3cm以上,因此理論上而言,推算應可支撐90年之久。

Q. 如果想賣掉投資用不動產時,能否自由出售?還是會受到限制?

A. 如果要將投資用不動產脫手的話,可以自由出售。並無限制。

Q. 長期來看,公寓大樓本身的資產價值有無降低的疑慮?

A. 公寓大樓的價值在於空間的利用價值。也就是說,地點,環境,便利性是否良好等諸多條件的優勝劣敗,決定一切。如果選定條件良好的房屋,即使經過數年,依然能夠避免資產價值急遽降低的風險。

Q. 能否從臺灣支付購買金額?付款時限用日幣嗎?

A. 雖可從臺灣匯款,但仍必須支付日幣。

Q. 持有臺灣國籍者在購買日本住宅時,能否進行貸款?

A. 原則上持有臺灣國籍的客戶雖無法向日本的銀行申請貸款,但只要滿足條件,還是可以向在東京設有分行的臺灣的銀行進行貸款。目前,在東京購買不動產時,臺灣銀行,第一銀行,兆豐銀行,彰化銀行,中國信託均有提供不動產貸款之服務。(貸款成數,利率及相關架構等等,則依各家銀行規定。)
台灣大京的貴賓還有其他日本銀行可供選擇,有興趣請來電或來信洽詢。

Q. 仲介費如何計算?

A. 在日本法律規定中,中古屋的仲介費收取標準是成交價格×3%+6萬日幣(未稅)。但若不動產價格在400萬日幣以下者,還有其他規定。新成屋則無需支付仲介費。

Q. 會產生奢侈稅嗎?

A. 日本沒有奢侈稅的規定。

Q. 伴隨購買產生的稅金支付手續,將由誰代替辦理?

A. 交由專業的納稅代理人(稅理士)

Q. 關於源泉徵收稅。

A. 屋主為非居住制者且出租給法人時,會從不動產租金當中先行收取20%的源泉徵收稅,於隔年稅金申告時申請退稅。

Q. 有關使用面積的標示使用,"㎡"和"坪"何者較為普遍?

A. 在日本,普遍以"㎡"作標示。此外,若是和室,也會使用"疊數(榻榻米張數)"來作為標示。(1疊=1.62㎡)

Q. 伴隨登記產生的使用面積計算,是屬內法寸法(由牆壁或柱子內側算起的尺寸)還是壁芯寸法(由牆壁厚度中心點算起的尺寸)?

A. 由於登記上的使用面積計算是採內法寸法(由牆壁或柱子內側算起的尺寸)。

Q. 室內的內部裝潢材料規格為?

A. 一般而言日本的公寓大樓在牆壁及天花板部分,是用PVC壁紙;地板部分,是用木地板材質;浴廁部分,則是使用CFSHEET。

Q. 公寓大樓的建築結構是?

A. 普遍多為鋼筋混凝土結構。

Q. 日本公寓大樓的防盜程度到哪裡?

A. 有許多房屋安裝防盜性能高的圓筒鎖與鑰匙。此外,也有不少公寓大樓是採用自動鎖。但一般而言,並沒有裝設雙層大門。

Q. 室內平面設計圖的特色在於?

A. 普遍多屬nLDK(n:起居室數目,L:客廳,D:飯廳,K:廚房)。

Q. 在日本,住戶偏愛的方位是?

A. 在日本,朝南座向是最受喜愛的。

Q. 陽台面積包含在使用面積當中嗎?

A. 陽台隸屬於公設一部份,提供您無償專屬使用並且不計價。

Q. 未來改建公寓大樓的可能性是?

A. 在日本,隨著建築物變老舊而要改建公寓大樓時,必須獲得公寓大樓區分所有權人當中,4/5(80%)以上的同意。

Q. 何謂管理組合(台灣的管理委員會)

A. 在日本,根據區分所有法,公寓大樓購買者即為區分所有權人。但在獲得使用所購買之區分所有權的私人區域的權利同時,也被賦予的義務。例如和所有區分所有權人共同維護管理如走廊,電梯,配管等公共區域等(除私人區域以外的所有區域)。即使本人並無居住在此,並將自己所有的私人區域出租出去的情況下,仍有義務維護管理公共區域。根據區分所有法,由所有區分所有權人組成管理組合(管委會),並按管理章程來進行運作。

Q. 何謂管理公司?

A. 所謂管理公司是指,接受委託並運作公寓大樓或大樓等的建築物維護管理業務的公司。在大京集團的大京ASTAGE即屬此類。

Q. 何謂管理費,修繕積立金?

A. 為保有舒適生活及資產價值,需以管理組合為中心,來執行以打掃及點檢為首的各項工作。為了執行這些工作所需要的基本財源,必須收取管理費。 以公共區域的定期性,計畫性修繕作為目的,由管理組合連同每月管理費一起徵收以及累積的金錢,則稱作修繕公積金。

Q. 何謂長期修繕計畫?

A. 為維持大樓的資產價值及居住舒適,由管理委員會委託物業管理公司制定大樓的長期修繕計畫,其支出將由平日每月所收之修繕積立金支出,不會再另行跟住戶收費。

Q. 要自住能否請房客搬遷?租金能否調整?

A. 在日本,承租方的權益是被保護的,不合理的漲租或是以自住理由要求承租方退租、承租期間內私下入內查看都是不被允許的。

Q. 關於室內維修

A. 如果出現設備修繕等問題將由大京為您處理。

Q. 關於承租人的選定

A. 大京會為您過濾租客背景及繳租能力等,經過縝密的入居者審查後才會讓租客入住,並且我們要求一定要有保證人或保證公司,降低房客欠租風險。