【PICK UP!】J-REIT(不動產投資信託)與實際不動產的優點及缺點

2018/08/05

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※從以前刊登過的報導中,精選人氣高的報導來介紹。
 
 
日本國內,對不動產投資的關注越來越高漲中,用10萬日圓以下的小額資金就可以簡單的進行不動產投資的J-REIT(不動產投資信託),其人氣也逐漸攀升。此人氣不只日本的投資家,在以台灣為首的海外投資家之間也越來越高。那麼,J-REIT和實際的不動產投資有什麼樣的不同,又有什麼樣的優點及缺點呢?
 

與實際的不動產投資有很大差別的J-REIT之結構

首先REIT為「Real Estate Investment Trust(不動產投資信託)」的簡稱,美國於1960年開發,1990年代以後迅速普及。
日本隨著2000年11月修正「投資信託及投資法人相關法律」,2001年9月也創設了不動產投資信託的市場。日本由於不動產保有者及運用者有分別的規制,因此與美國的REIT有不同的構成。為了與美國的REIT有所區別,因而稱其為「J-REIT」。
 
J-REIT與實際的不動產投資,最大的不同在於其結構。J-REIT是將取得的不動產租賃物件證券化,而使其小額化,然後將之以「證券」型式販售給投資家。也因此J-REIT設立了發行證券以及進行不動產投資的「投資法人」,從事租賃物件的投資及運用。只是,因為投資法人是以不動產運用為目的設立的,因此不動產的管理及資金調度等,是委託給「資產運用公司」。
 

J-REIT資產形成困難

J-REIT只要將獲利的90%以上分配給投資家,就可以享有法人稅非課稅的稅率優遇措施。也因如此,比起股票等可以期待有比較高的投資報酬率。另外,2016年8月底為止,J-REIT的上市公司數(東京證券上市投資法人數)有56個,平均分紅的投報率為3.98%。如果從東證1部全上市公司的投報率為1.81%(2016年11月15日時)來考量的話,就可以知道3.98%是其近2倍的有利投資報酬。
然而,即使比起一般的股票,算是有利的狀況,但J-REIT在資產形成上還是比較難的樣子。為了探求其理由,首先來看其優點跟缺點。
 
<J-REIT的優點>
●可以配合自己的資金來做不動產投資
實際的不動產投資需要借入高額的銀行貸款,J-REIT的話,由於一單位從10萬以下起到超過200萬日圓等都有,投資額範圍很廣,因此可以配合自己的資金來做不動產投資。
 
●容易分散不動產投資風險
由於一個公司(一物件)的投資額少,光自己的資金就可以投資複數公司,因此可以分散投資風險。
 
●交由投資專門公司來做物件運用
從選擇物件到運用,全交由不動產投資專門公司處理,物件運用的安全性高。
 
●換現性高
因為在證券交易所上市,因此與實際不動產投資不同,證券比較容易售出。
 
●投報率
利益大部份都分配給投資家,因此比起股票,投報率整體較高。
 
<J-REIT的缺點>
●投資法人倒閉,中止上市的風險
業務委託對象的公司中只要有一間有經營問題,連鎖效應造成投資法人倒閉及面臨中止上市的可能性很高,這樣的話,證券的價值也會消失。
 
●投報率降低的風險
投資法人的資產中,銀行貸款的比例高的話,由於貸款利息的變動會造成給投資家的分配金變動,因此投報率明顯下降的可能性會存在。
●運用全交由公司
由於不動產運用全交託給管理公司,投資家無法干預。
 
J-REIT與實際的不動產投資哪一個比較划算,會因為想法及目的而有所不同。可以了解這一次介紹的J-REIT優點及缺點,然後選擇對投資家而言最適合的投資對象才是最好的吧!!