【PICK UP!】保存版!不動産與固定資產稅額的關係

2018/09/28

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日本的稅制,是在每年的1月1日這個時間點,針對持有固定資産(土地、房屋、折舊資産)者徵收名為固定資產稅的稅金。不分國內外,對不動產投資家來說是無可避免的開銷,但根據購買不動產的內容所需負擔的稅額會有所不同。本次就來向各位介紹日本的固定資產稅。
 
何謂日本的固定資產稅?
 
固定資產稅是於每年1月1日這個時間點向持有固定資產者進行課稅。不需親自作申報,進入時期後納稅通知書會直接送達。若是不住在日本國內的外國人投資家的情況,將會郵送至有提出申請的納稅管理人等。原則上,分成一年4次繳納期繳交,但也可一次繳納全額。遲繳時會寄送「催繳書」。如果持續無視催繳書,收入或是資產等會被政府單位扣押,資產會被稱作「法拍屋」的方式賣出。
固定資產稅的計算方式為「課稅標準價格x1.4%」。課稅標準價格則是由總務大臣(行政院)公告的「固定資產評價基準」計算而出的價格。
舉例來說,持有課稅標準價格1億日圓土地的情況,課稅額為「1億日圓x1.4%=140萬日圓」。而實際的請款金額會再加上都市計劃稅,因此請款金額會再稍微提高些。另,都市計劃稅的計算方式則為「課稅標準價格x0.3%(※限制稅率)」。
 
※使用稅率0.3%的只有東京23區,其他的區域則為0.2%等不同稅率(2016年12月現在)。
 
減輕固定資產稅的住宅用地的例外措施
 
在日本,為了減輕固定資產稅的負擔,設有幾個例外措施。若是適用這幾個特例,減輕固定資產稅是可能的。
舉例來說,土地作為住宅使用的情況,依據住宅用地特例的關係負擔的稅額可大大減輕。小規模住宅用地(每戶住宅200平方公尺為止的部分)的課稅標準價格為6分之1,一般住宅用地(住宅或公寓等的用地超過200平方公尺的部分)為3分之1。不動產投資家運用的物件較多為住宅用地,因此負擔的稅金應會輕減。
另,截至2018年3月31日竣工的新物件,還有其特例。此建物符合一定的條件時,從新的納稅年度開始,在特定的期間內固定資產稅(房屋部分)會有2分之1的減額。在日本會有像這樣特例,採取一時的減稅措施,因此事前的情報收集是相當重要的。
實際計算看看,課稅標準額7,000萬日圓的土地,蓋了課稅標準額3,000萬日圓的新成屋住宅的情況,固定資產稅則如下。
 
土地部分的稅額  7,000萬日圓×1.4%×1/6=16萬3,300日圓
房屋部分的稅額  3,000萬日圓×1.4%×1/2=21萬日圓
合計            16萬3,300日圓+21萬日圓=37萬3,300日圓
※固定資產稅的稅額未滿100日圓無條件捨去
 
但是,就算是同樣1億日圓的投資,非住宅用的新成屋物件、或是中古物件的情況,將會發生140萬日圓的固定資產稅。換句話說,最多可以減輕大約100萬日圓以上的稅金。
 
請理解並記得,像這樣在日本居住用資產與事業用資產的固定資產稅是有相異之處的。另,為了避免無謂的問題,也請別忘了聘用納稅管理人以及進行申報等事項喔。
 
 
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