【PICK UP!】日本與台灣的公寓大樓的不同「維護保養」篇

2018/10/30

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在日本,有為數眾多可以期待能夠長期維持其資產價值的中古公寓大樓。那是因為建築工法的進步使得建築物的壽命更加長壽化,並且根據長期修繕計劃,定期實施適當的維護保養。
因此,屋齡老的物件,就算歷經年數也能持續保有著安全性、美觀,還有公寓大樓的高性能與品質。本篇針對日本公寓大樓的維護保養的制度向各位作介紹。
 
日本獨有的修繕積立金制度與維護保養
 
購買日本的公寓大樓後,持有人須加入大樓的管理組合,與每個月的管理費一起支付「修繕積立金」。在台灣是不常見的制度,應該也有感覺驚訝的人吧。
這個制度是針對公寓大樓的老朽化,預想未來必要的大規模修繕工程及維護保養,長期間一點一點慢慢累積修繕費用的制度。
因為事前累積了修繕費用,將來需要進行大規模的修繕時,不會被要求一次支付大額的修繕費用,指需要補貼積立金不足的金額即可。
另,建築物也定期進行維護保養(易耗損部分的定期修補、塗裝等)。經年累月劣化部分早期作修補,將損傷降到最低,延長物品的壽命。因此有許多屋齡老的物件但狀態良好的中古公寓大樓。
因有這些制度,日本的公寓大樓就算是屋齡老的物件也能夠長期保有其資產價值。
 
便宜也會有危險狀況的修繕積立金
 
日本的公寓大樓,因有上述的修繕積立金制度,而為有魅力的不動產投資的對象。但,管理費及修繕積立金等的成本卻也不算少。因此,在購買公寓大樓是就容易衍生「越便宜越好」的想法。但,若是不當設定便宜,會有當需要進行大規模的修補工程時修繕積立金不足,而被要求負擔不足部分金額的可能性。
日本的國土交通省訂定了「公寓大樓的修繕積立金相關指南」,提示了公寓大樓的專有面積每1平方公尺,洽當的修繕積立金單月份金額。以此指南為基準計算後,就可以知道考慮購買物件的修繕積立金是否有設定適當的金額,請在購入前確認清楚吧!
 
根據上述,購買日本不動產的時候,有幾個需要注意的地方。請選擇會站在房東的立場考慮資產價值的不動產公司作為合作夥伴,選擇優良的中古公寓大樓。


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