少子高齡化社會中的投資選擇

2018/11/01

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日本正面臨嚴峻的少子高齡化問題。人口金字塔呈現彈頭型,代表年輕人口少,高齡人口卻愈來愈多。雖然平均壽命每年也在增長,但另一方面出生率卻不斷下降,預料今後少子高齡化趨勢會繼續維持著。
 
換句話說,可想而知被稱為年輕世代的學生及年輕上班族,或者家庭對於不動產的租賃需求將減少,高齡層的需求卻會增加。實際上,現時位於大阪及東京的房地產公司收到很多來自高齡者委託出售房屋的要求。理由是他們打算把房子賣掉後,搬到無障礙設施房屋或者高齡住宅區。相信今後高齡者住屋需求會持續增加,而且比以往變得更有迫切性。作為不動產的房東,若能配合高齡者的住屋需求,即使處於少子高齡化情況,或許仍可以維持高入住率。
 
為了增加高齡者的住宅數量,日本政府已經採取了各種措施,但由於需求正不斷擴大,高齡者住宅短缺仍然是一個問題。國土交通省曾經訂立目標要從2010年至2020年之間增加60萬戶的高齡者住宅,但截至2017年為止僅達成21萬戶。截至2017年3月止排隊等候入住特殊養老院及公家護理設施的申請者已攀升至約29.5萬人。
 
預測今後的高齡者住屋需求會持續增長,各大房地產公司、大型建商及不動產再生機構、ORIX、大京等也開始投入發展高齡者住宅事業。而日本Healthcare REIT也於2014年在REIT(房地產投資信託)上市,其投資方針目前在高齡養護設施當中以高齡者住宅設施為投資重點,當中又以需求度高的收費養老中心及附服務的高齡者住宅作為重點投資對象。
 
附服務的高齡者住宅是指無障礙設施的房屋,入住對象主要針對能獨立或者需要支援的高齡人口。大多數是以租賃的模式簽約,特色是入住者除了可以享受跟一般租賃住宅一樣高自由度的生活外,住宅還提供有生命安全確認服務、生活諮詢、櫃台服務及膳食供餐等附帶服務。
 
其中,高齡者取向的分售住宅跟一般的分售住宅相同,能持有住宅的所有權,是可以自由租賃或出售的資產。屋主於購入後既可以自住,亦可以透過出租來賺取收入。
 
此外,高齡養護設施的需求一般來說不會因經濟景氣而有太大波動。隨著75歲以上有潛在醫療需要及已確認需要看護的人數急劇上升,再加上獨居高齡者的增加,預計今後具醫療設備的高齡住宅需求將更加迫切。長遠來看,這有望成為投資者的穩定投資標的。
 
如果您對賺取租金收入的低風險低回報的中長期投資感興趣,高齡者取向的分售住宅將會是一個好選擇。


 
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