購買大樓公寓時是新成屋派?還是中古屋派?投資新成屋與中古屋不動產時的利與弊

2018/01/12

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剛開始置產時,應該有不少人在購買新成屋還是中古屋之間猶豫不決吧?不僅要考慮地點、物件性能及價格,若是投資,還必須要考量後續的利益。
這次就讓我們來介紹新成屋與中古屋物件其各自的優勢與劣勢。
 
 
投資新成屋不動產的利弊
 
新成屋不動產的價值,可說是就在於「本身是新屋」的這個事實上。
全新尚未使用過的物件除了可以設定較高的租金之外,空屋風險也較低。設備也大多是最新的製品,建築物本身的壽命長,可以期待是優質物件的可能性高,也因此可以預期長時間的投資運用。
此外,新成屋的市場價與銀行查定的評價額差價較少,比較容易向銀行多融資些資金。因此就算自備款不多也能夠輕鬆投資。
 
新成屋不動產的缺點是物件價格高,而投報率低。
東京都內的新成屋物件,與中古屋相比投報率有較低的傾向。也就是說就算能向銀行多融資些金額,但也必須在後續的運用中有計畫性地償還借款。每個月的貸款償還金額高,有可能僅靠租金收入是不夠支付的,因此需要多加注意。
 
此外,所謂「新屋」只適用在第一個入住的人而已。如果住了1年後退租,必須要重新考量與市場行情的平衡,再次設定租金金額。
 
 
投資中古不動產的利弊
 
投資中古物件最大的優點在於投報率高。
中古屋的購入價格比新成屋低,投報率的數字也會比較好看些。此外,新成屋的租賃營運狀況頂多就只是「預測」而已,而中古屋已經有過許多租賃履歷,因此可以依據物件的狀況,例如建築物的管理狀態或租金的變動等等來判斷。
 
再者,地點好的不動產,例如車站周邊的物件,也有機會能夠以相較於新成屋便宜的價格購入,因此能夠找到高收益性物件的可能性較高,這也是中古物件的一大優勢之一。
 
然而,投資中古屋物件也是有缺點的。
舉例來說,依照物件條件不同,銀行的查定評價額或許不高,能夠融資的金額有限,因此如果沒有一定的資金,購買上可能會有困難。
另外,設備及物件的設計、建築物的耐久性等等,也許會比新成屋差一些。依照屋齡或許必須要調降些租金。
 
但是,雖說是中古屋也是有限度的。新成屋就算只居住1年之後退租,也會被視為中古屋。屋齡較淺的物件的話,租金不需要降價太多,或許能夠便宜購入修繕基金風險低的物件。
此外,並不是說只要是中古屋,資產價值就一律偏低。不動產的資產價值受建築物的狀態及所在地點的影響非常大。只要是在好地點上,建築物又有受到適切地管理的話,基本上就可說是高資產價值的中古物件。
 
 
結論
 
在投資不動產時,新成屋與中古屋各自有其優缺點,但依據所在地點及周遭環境等等的因素,狀況是會有所不同的。請用自己的雙眼好好地看清楚,並試著模擬投報率等的狀況來判斷物件
物件的挑選上,會大大地影響到後續的投資狀況,請務必慎重決定。