與買賣海外不動產的資本利得相比,日本的不動產租金收入更為低風險的理由

2018/01/25

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投資不動產的利益,可以分為每月的租金收入(income gain)及物件的資本收益(capital gain)這2種類別。若想低風險地投資不動產,租金收入及資本收益哪個比較好呢? 
 
這次就讓我們來介紹,相較於以資本利得為目標的海外不動產,日本以租金收入為目的的投資方式風險更低的理由。
 
 
以資本利得為目標的海外不動產投資風險
 
雖然都叫海外不動產,但隨著投資在哪個國家哪個區域的不同,風險也會相異。接下來說明的海外不動產投資地皆以新興國家為想定對象。
 
一般來說在新興國家,大家大多是預期買進賣出的差價來投資不動產。僅僅數年即把物件售出,並賺取大額的資本利得一事並不少見。受到新興國家用少許的自備款來賺取高額資本利得的投資方式吸引的人們一定很多吧。
但是,千萬別忘了海外投資也同時存在著風險。
 
首先必須要注意的是國家風險
由於法規的改正,使得資本收益要轉移到他國時受到諸多限制,抑或是因為高稅率而不得已被迫繳納巨額的稅金等等,有許多可能會使不動產投資產生虧損的可能性。由於司法制度不完善,與當地房仲業者或租客產生糾紛時,無法像在日本一樣受到公正的法律判決等等情況,也是可以預見的。
 
接著,另一個風險則是匯率風險
就如同曾經因美國的「強勢美元政策」而引發1997年東亞及東南亞各國的「亞洲金融危機」一般,新興國家的貨幣價值通常受美元的影響非常大,新興國家的貨幣一般都被視為不太安定的。新興國家的貨幣價值大幅跌落的話,有可能會產生巨大的匯差使得出售虧損。
如同上述,新興國家的不動產,其特性是伴隨著高風險。
 
 
以租金收入為目的的日本不動產投資之優點
 
投資日本不動產最大的魅力在於不動產價格相較低廉。台灣或香港的不動產價格高騰,受許多人喜愛的歐美各國等英語圈的不動產行情也偏高,比較之下日本相對較為便宜。
 
此外,日本的物價及房租水準較為安定,雖說也有空屋的風險,但安定的租金收入是可預期的。由於投資報酬率高,日本的不動產受到許多關注。
 
再者,日本政府以都市區為中心,針對不動產打出了各種寬鬆限制的政策。加上比起其他新興國家,日本的國家風險較低,可以說日本房地產市場有望成為比以往更具吸引力的市場。
 
 
結論
 
投資不動產時,不是只有短期的資本利得,將目光轉向穩定的租金收入也是很重要的。日本的投資物件由於可以用低利率貸款並擁有穩定租金收入的可能性相對較高,因此並不需要急著出售。只要低利率仍在繼續的期間,日本的不動產市場將持續是個有前途的市場。
 
 
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